物件レポートや、日々の出来事を綴ったスタッフブログです。

こんにちは。センチュリー21・代々木上原店　㈱住新センター代表の田中です。

まずは、サッカー日本代表のアジア大会優勝おめでとう！素晴らしい試合続きで、テレビにクギ付けだった。日本人として誇りに思います。自分の感想としてはMVPはゴールキーパーの川島にあげたいな・・・。とくに韓国戦のPK阻止はお見事。

今年も既に1ヶ月が経とうとしているが、今年は1月から笹塚（方南1丁目）の新築アパートの売却が決まり、幸先のいいスタートがきれた。

昨年は新築マンション販売が復活した年と言われているが、今年はそのいい流れが一戸建てや事業用物件にも来るといいな・・・。いや、もう既にその流れが来ているような気もすると言っていいくらい、本気のお客様の数が多くその問い合わせの中身が濃くなっている。いろんな要素があるとは思うが全体的に景気が上向いているのでは・・・？、と疑ってしまうほどだ。本当にマスコミは正しい報道をしているのか疑問に思ってしまう。

マスコミと言えば、大新聞のオーナーW会長がマスコミを好きなように操り（その記事では「マスコミのごっつあん体質」と書いてあった。）、あたかも情報操作をしているような記事をこの間目にしたが、あながち嘘でもなさそう。日本の権力者たちが悪いのか、マスコミのレベルが低いのか、両方あるんだろうけど、テレビや新聞を見るときは表面的な事にとらわれないで本質を見抜く力を持たないと、こっちが振り回されてしまう。

そう言えば最近はインターネットの影響もあり新聞を読まなくなったな～。でも一つのニュースの本質を見抜くには現場の方に話を聞くのが一番で、ありがたい事にそのニュースの裏側まで分かるんだよな。そう考えると異業種の方との交流は自分を正しい位置に置いてくれるために役立っているってことか。相手からすると不動産業界の生の話に興味がある人もいるだろうし、お互いに役立っていて知らず知らずのうちに助け合ってる事にもなるんだよな。

特に経営者である以上会社の外交員として宣伝するのは勿論、アンテナを広く張り大所高所で判断出来るよう努めなければな～。

と言う事で、ちょっと早いけど今日も会合に出掛けるとするか・・・。

※初詣は、娘と一緒に「増上寺」に行ってきました。おみくじの結果は、娘は「大吉」！私は・・・内緒にしときます。

今年最後のブログです。わたくし代表の田中がトリを締めさせていただきます。

一年の終わりなので、ありきたりではありますが我が社の今年を振り返ってみたいと思います。でも暗い気持ちになりたくないので、良い事だけを書こうっと。

まずは賃貸営業部・・・。今年はホントに苦しかったねー。あ、もうネガティブになってるし・・・。賃貸営業部は今年の経験を踏まえ、女性の営業社員を増員し、明るい雰囲気をもっと出そうとイメージチェンジを狙い、只今奮闘中です。それと念願の「賃貸管理課」を創設し、賃貸オーナー様への空室対策等パワーアップし、管理課の笠原さんに早速オーナー様からの相談が連日のように来ています。　いや～、おばちゃんパワー恐るべしです（笑）。　そしてヤフー・グーグルのキーワード検索で「代々木上原　賃貸」が、常時10位以内に入る事が出来たのは、澤田さんのおかげです。

売買営業部・・・、こちらも苦しかったねー。それでも契約本数は前年よりアップしたんだね・・・。やはり高額エリアはまだまだ動きが良くなかったって事かな？違うか、物件が少なすぎたのかな？　そんな中で、高田社員がセンチュリオン当確だね。おめでとう！　それと福本部長が4月から復帰でこちらもパワーアップ！期待大です。　売買営業部も「渋谷区　不動産」が、常時10位以内に入いるようになって久しい。澤田さんありがとう。それと？歳の誕生日おめでとう！

住新コーポレーション(開発営業）は、MKビル3階（駅前）に引っ越しこちらもパワーアップ。仕入れた物件は順調に販売できて不良在庫は発生無し。来年に向けて増員態勢に入りました。　やる気のある人募集中だよ～。

そう言えば、年内に間に合わなかったけど1月から「法人部」をJ'sビル1階に設立して、企業や資産家の方への節税対策・相続対策・年金対策等、更にサービスの幅を広げるために事業用収益物件の販売・仲介をスタートします。特に来年は、法人税ダウン・個人は実質増税の年になります。物件は、南大井で新築一棟マンション16000万円（予定）、笹塚で新築アパート5000万円（予定）が、販売予定です。

こう振り返ってみると全体的にパワーアップするための体制づくりの1年だったのかな・・・。だとすればあとは前を向いて全力で走るだけだ。あんまり飲み過ぎないで～（笑）、みんな頑張っていい年にしようぜい！来年が楽しみだな。

それでは今年1年本当にありがとうございました。ご支援いただいた皆様方には感謝の気持ちでいっぱいです。

来年も皆さんにとって良い年になりますよーに！

住新グループ　社員一同

先日お客様との会話の中で、どうして不動産会社は安く物件が買えるのか？と聞かれた時の一部始終。

10月に、代々木上原で中古マンション（現在　内装リフォーム中）。11月に品川区で新築一戸建て用地。

そして今日、幡ヶ谷で一戸建て用地（2棟）を購入した。秋口までは競争が激しかった物件仕入も、このところそんなに強気の価格を入れなくても順調に仕入れが出来ている。お陰様で弊社も実績がついてきたと言う事かな・・・。それともたまたま偶然か？自惚れないで謙虚にいこう。

振り返ってみると、難有りの物件をいくつも買ったよな～。

境界線でもめていた土地。買った後に、自力で境界トラブルを解決し隣地所有者全てから「境界立会承諾書」を取得する事が出来、物件価値がアップ。でも何だかんだと1年がかりだったな～。

1週間以内に現金が欲しいと言われた物件。しかも年の瀬の12月28日に売買契約し、1月7日に残金支払い。当然銀行融資は間に合わず、キャッシュにて購入。慌しい年末年始だった・・・。

保存樹木のような大木が敷地内にあり、古井戸もあり、薬品の倉庫もあり、その状態で建物はそのまま引き渡すという条件の物件。あの時は更地にするのに物凄くお金かかったな～。しかも、仲介手数料以外に引っ越し費用も支払う条件だった。

考えてみると、購入の際に仲介手数料は必ず満額払っている。これは、いい物件を仕入れるためにはプロなら当たり前のことで、仲介手数料をケチると、周りの業者から相手にされなくなる。逆に正規手数料に上乗せして払うことも珍しくない。実際今年の4月に購入した物件は手数料6％払っている。

一般個人の方には出来ないとは思うが、いい物件を安く購入する方法をちょっとだけお披露目しちゃった・・・。

でも参考にならないね・・・・。たぶん。

12月は、代々木上原で中古マンション　4000万円台前半、幡ヶ谷で土地分譲4000万円台、中延で建築条件付土地5180万円、久が原で1棟売り中古マンション、世田谷1丁目で新築建売住宅4780万円、もしかしたら用賀と南大井で土地分譲・・・、続々と新発売の予定です。

代表の田中でした。お楽しみに～！

今日は高校3年の息子が通う、学校の文化祭に行ってきた。

西調布の駅からのんびり歩いて12分。周辺は緑が多く、児童館・公園等公共施設にも囲まれ、学生が育つには充分な環境だと何度来ても思う。最後の曲がり角を曲がったらすぐに校門が見えてきて、視界に入ってきたのはもの凄い人、人、人・・・、ちょっとした渋滞だ。

これはゆっくりしてられないと思い、教室を全部周るのは止めて、見たい所から優先的にと急きょ作戦変更。いくつか教室を周り第１体育館へ。ん？大声が聞こえる。到着するともう既に始まってるではないか～。失敗したっ。2階から全景を見たかったのに・・・、1階になってしまったじゃないか・・・。これじゃあ良く見えないな～。さて、私が観たかったものとは？何でしょうか？

何をかくそう・・・・、正解は、この学校の名物と言われている、応援団。

これがまた、迫力あり、笑いあり、感動あり、昭和っぽさがあり、とにかく最高～！

今年は、応援団、吹奏楽部、チアリーダーの3部門合体作で、いつもの年より盛り上がってた。ガクラン、大太鼓、鉢巻き、統率のとれた動き、礼儀、あいさつ、最後は校歌でしめてくれて見事だった。

いや～自分の学生時代みたいだな。現代に昔の古き良き文化が踏襲されているのを見て、本当に感動した！嬉しかった！

三丁目の夕日より面白かったぞ～！！！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

何を書こうか・・・、・・・。

今、毎日気になることは？　　日中関係、為替動向、今日トマト食べたかどうか・・・、社員がブログをちゃんと書いているかどうか・・・特に岩堀、あっそうだ一番気になることは自社物件の空き部屋の問い合わせがあるかどうか・・・、これが一番！

今現在、久が原３部屋、駒場東大１店舗と駐車場、笹塚１部屋を募集中、合計賃料で約５０万円？！　　　　　　　　　　　　　　　　やばい・・・、結構でかいじゃん。毎月５０万円損してる。何とかしなければ・・・。自問自答を毎日・・・、他のライバル物件をチェック、そしてまたチェック、比較してみてやっぱりうちの方がいいんじゃない・・・！自分の物件だけは特別だと思ってる・・・、いつもの悪い癖だ。

しかし部屋が空いてから気付いたらもう１ヶ月も経っているじゃないか！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　担当誰だ・・・！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　何故決まらない・・・？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　よく見たらネットに掲載されてないじゃないか・・・！（ごく稀にあります。大家さんスイマセン・・。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　何やってんだよ・・・！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　図面が分りにくい・・・！

まあ大体の大家さんがこんな気持ちじゃないでしょうか・・・。私は大家さんの気持ちを代弁して弊社の社員にこれでもかって言うくらい訴え続けます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「物件を預かったら１ヶ月以内に決めてくれ。」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「その為にどうしたらいいか提案してくれ。」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「１週間に一度は報告してくれ。」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　でも、家賃は下げたくないんだけど・・・。あっ、、本音が出ちゃった。これじゃ相手にされなくなるのかな？でもそしたら他に頼んじゃうもん・・・。でも、また同じことを繰り返す。そしてまた１ヶ月が経ち・・・、またほかの業者へ、そしてまた同じ事を繰り返す。気が付いたらもう３ヶ月も空きっぱなし・・・。

そろそろ冷静に考えよう。例えば、８万円の部屋を８万円で２４カ月貸したら、２年間の平均家賃は当然８万円。

空室期間１ヶ月、８万円で２３ヶ月貸したら２年間の平均家賃は７．６万円。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　空室期間２ヶ月、８万円で２２ヶ月貸したら２年間の平均家賃は７．３万円。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　空室期間３カ月、同じ計算するとなんと７万円。空室期間４ヶ月は・・・・いや～恐ろしい～。　　　　　　　　

全国の大家様へ私から提案。周辺賃料相場より５％下げて早く決めた方がいいんじゃないですか～～。　　　ちゃんちゃん！