物件レポートや、日々の出来事を綴ったスタッフブログです。

こんにちは！住新センター・契約業務の岩堀です。

残暑が厳しいですが、それもまさに彼岸までになりそうですね。

来週からは涼しくなってきそうな感じです。

さて、来月１０月１日に一部改正の宅建業法が施行されます。

今回の改正は、予てから問題視されていた「悪質勧誘、及び営業行為に対する規制」についてです。

現行法においても「相手方などを困惑させること」として勧誘に関わる禁止行為を表現しておりますが、

この度の改正では

①勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行うことを禁止。

②相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにも係らず勧誘を継続することを禁止。

③迷惑を覚えるような時間（早朝・深夜・就業中等）の電話又は訪問による勧誘を禁止。

を明文化。

違反者に対しての罰則も「２年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金」と強化されます。

 一部では深刻な被害を引き起こしていることを考えると、今回の改正点については規制強化すべしで間違いない方向だと思うのですが、過度な営業規制になりかねない点等も考えると規制の強弱においてのバランス感が難しい問題でもあります。

また、ケーススタディで想定される状況が広範囲に想定できるので、（紹介する物件が変われば再勧誘にあたらないのか等）改正部分が安定的に運用されるようになるまでは相当の時間を要して今後も改正を重ねつつ、成熟させていく必要のある問題だろうと思われます。

不透明な解釈の部分については、一定の解釈が運用指針として提示される予定となっているので、それらが示されたら、今後続報としてお知らせしていきたいと思っています。

こんにちは、住新センターの岩堀です。

毎日毎日異常な暑さですね、今年は若年層にも熱中症患者が多数出ているようで、日々体力低下を思い知らされている中年としては早く涼しくなってほしいものです。。。

さて、なかなか進まない東日本大震災の復興作業がニュースなどでも連日報道されておりますが、東日本大震災発生以前から、東京都では「東京都耐震改修促進計画」として平成19年3月に策定され、地震により想定される被害の減少を目的にさまざまな取り組みが実施されています。

その大きな柱として災害時の緊急輸送道路の寸断を回避するために、「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」が今年4月1日付けで施行されております。

 都下における災害時の緊急輸送道路約２，０００キロの内、沿道建築物の耐震化を推進する必要がある道路を「特定緊急輸送道路」に指定し、

①敷地が該当道路に接する建物

②昭和56年5月以前（旧耐震基準）に新築された建物

③道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建物

の全てに該当する建物には平成23年10月1日付けで「耐震化状況の報告書の提出」、平成24年4月1日付けで「耐震診断の実施」がそれぞれ義務付けられることとなっています。

「耐震診断実施命令に違反した者や虚偽報告等をした者、耐震化状況等の報告を怠った者には罰則までも規定」ということですので、相当な気合いです。

特定緊急輸送道路はこんな感じです。

上記3項目全てを満たした建物だけとはいえ、その数は相当なものになると思われ、気の遠くなるようなプロジェクトです。

 耐震診断に基づいた耐震改修工事には自治体から費用を助成していく方針となっていますので、大通り沿いの旧耐震マンションを検討されるお客様には改修の実施、未実施が物件選びのポイントになってくるでしょうし、要改修建物の割合がどの程度になるのかも興味深いところです。

 情報が公開されてきましたら、この場でも状況報告をしていきたいと思っています。。。

こんにちは！住新センター・岩堀です。

関東地方も梅雨が明け、いよいよ夏！！！ですね。

既におかしくなりそうな暑さが続いていますが、

エアコンとの温度差による風邪にはくれぐれも気をつけましょう。

さて、先日２０１１年の路線価が発表されました。

総評としては３年連続で全ての都道府県で下落

ということでしたが、その下げ幅はだいぶ小さくなり、

全国平均でも３．１％となりました。東京・神奈川が

ぞれぞれ－２．０％、－１．４％など、大都市圏を

中心に３１都道府県では小幅な下落。逆に、

四国・九州地方をはじめ、１５県では下落幅

が拡大しています。

ただ、先日発表の路線価は今年の１月１日が

評価基準になっているので、東日本大震災の影響は

反映されていません。震災の影響を反映させた土地価格は、

１０月から１１月に発表予定の「調整率」を掛け合わせた

価格とするそうです。調整率が用いられるのは阪神大震災以来

２回目で、前回は２５％の引き下げだったようですが、

今回は大規模な津波災害、広範囲な地盤沈下や液状化被害、

更に原発被害と前例のない大災害であったことを考えると、

その調整率がどの程度の数字になるのか非常に気になります。

ちなみに、全国の最高路線価格は２６年連続で「銀座５丁目・

鳩居堂前」。「銀座４丁目三越・木村屋前」も鳩居堂前と

同額で、１㎡あたり２，２００万円となりました。路線価格が

実勢価格よりも安価な評価額である事を考えると、不景気とは

良いながらも実際には気の遠くなる様な値段で取引されていることが伺えます。

公に発表される土地価格としては、９月下旬に７月１日時点

での評価額である「基準地価」（各都道府県による調査結果）が発表されます。

その価格がどの程度の数字になるのか、いまから気になるところです。

こんにちは！住新センター・岩堀です。

不動産業界では、「犯罪収益移転防止法（マネーロンダリング法）」施行後から取引当事者の本人確認記録の作成・保存や、取引記録の作成・保存等により暴力団等、反社会的組織による不動産取引への関与を排除すべく活動していることはご存知の方も多いと思います。

その活動を更に発展させるべく、５月末に不動産流通４団体によって゛今後、契約約款等へ盛り込むべき条項゛がとりまとめられました。

モデル条項の概要としては、

○ 自らが暴力団等反社会的勢力ではないことを確約する。

○ 自ら、又は第三者を利用して次の行為をしないことを確約する。

　 1､相手方に対する脅迫的な言動、又は暴力を用いる行為

　 2､偽計、又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

　 確約に反する申告、確約に関する行為をした場合には、何らの催告を要せずしてこの契約を解除する事が出来る。

○ 買主は、自ら、又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所、その他の活動の拠点に供しないことを確約する。

　1､買主が確約に反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供した場合には、売主は、何らの催告を要せずしてこの契約を解除することが出来る。

　2､買主は売主に対し、違約金（売買代金の20%相当額）に加え、違約罰（売買代金の80%相当額）を支払う。

となっています。これらは概要で、更に詳しくﾓﾃﾞﾙ条文は提起されています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　詳しい条文の内容については、国交省にHPにて公表されています。 

違約行為が判明した場合に、『予告無く一方的に解約する権利が発生』したり、違約金の他に『違約罰則金を請求出来る』等、実効性が伴った条文となっており、弊社でも導入を予定しております。違約罰則金などは、欧米の裁判における「懲罰的損害賠償」を思わせる（懲罰的損害賠償は気の遠くなる様な金額になったりする点が異なりますが）内容となっており、かなりのインパクトがあります。 

通常業務の中で、反社会的勢力と疑われるような方々と遭遇することも滅多にありませんが、何時何があるかは誰にもわかりません。。。

心構えと準備だけは、と思わされた最近のニュースでした。

こんにちは！住新センター・岩堀です。

このほど開催された「法制審議会・民法部会」において、賃貸借終了時について、賃借人の原状回復義務の規定を整備する方向（賃借物が損傷した場合の原状回復の範囲に通常損耗の部分が含まれないことを条文で明記するか等）で審議していく方針などが示されました。

従来の法解釈では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をなす義務を負う」という表現で、通常損耗かどうかは言及されてきませんでした。

現場実務者においては、平成14年に国交省から交付された「原状回復にかかるガイドライン」や、東京都独自の「東京ルール」等を根拠としてきました。但し、これらはあくまでもガイドラインであり、法的強制力がない分原状回復に関する解釈が度々問題となってもきていました。

ガイドラインの解釈では、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えた使用による損耗・毀損を復旧する」となっています。

例えば、ドアや壁などを乱暴に扱ったことで壊したとか、掃除・通風をしないために畳や壁にカビを生えさせた、とかです。賃借人とはいえ人のものを「善管注意義務条件付」で使用するわけですから、過失責任が問われる様な損壊の修復は常識的な話であるわけで。個人的にはその点も法制化いた方が紛争発生の際、解決が計りやすくなるのでは、と思っています。

ともあれ、改正されるにしてもその改正時期等が決まっているわけではないので、法律改正という大きい問題だと思えば、気長な経過観察事案ということでしょうか。。。