物件レポートや、日々の出来事を綴ったスタッフブログです。

こんにちは！住新センター・契約業務の岩堀です。

お祭り騒ぎのGW＆改元祝いも一段落。新天皇陛下即位の儀式等は続いておりますが、日常の通常業務にやっと戻りました。新たな時代も良い時代としたいものです。

先月のことですが、国土交通省が「平成30年度マンション総合調査」の結果を発表しました。

この調査は、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態把握を目的とし、約5年に一度行なわれている調査で、調査の規模は全国のマンション管理組合4,200件、区分所有者8,400件となっています。

アンケートの有効回答数は組合が1,688件、所有者が3,211件。全体の傾向というには若干サンプル数が少なめですが、マンション管理業務への行政関与が議論されはじめた昨今の流れから、参考にされている調査かと思われます。

居住の状況では、

「永住するつもり」が過去最高の62.8％（前回調査比10.4％増）。

「居住者の70歳代以上の割合」は22.2％（3.3％増）

完成年次が古いマンションほど70歳代以上の割合は高く、1979年以前のマンションにおける70歳代以上の割合に限定すると47.2％と区分所有者の高齢化が進んでおり、その内賃貸住戸のあるマンションの割合は74.7％（同3.1％減）、空室があるマンションの割合は37.3％（同3.6％減）と完成年次が古いマンションほど賃貸住戸の割合が高く、空室割合も高くなる傾向が見られました。

築年数の古いマンションについては建替え検討等の話題もあり、長寿命化・持続的な価値形成への修繕計画等、ますます今後の課題となりそうです。

こんにちは！住新センター契約業務の岩堀です。

昨今、不動産業界を賑わせているトピックのひとつに「2022年問題」というものがあります。主に都市部にて指定されている「生産緑地」が、2022年に指定を解除され住宅用地として供給された結果、不動産価値が下がる可能性を指摘するものです。今回は、この「2022年問題」の経緯と動向について説明します。

1974年、当時住宅不足が社会問題になっており、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で「生産緑地法」が公布されましたが、1991年、今度は進みすぎた開発から良好な環境を保護する目的で市街化区域内の農地のうち、以下の①～③に該当する農地について、都市計画で生産緑地に指定することができる、とする「生産緑地法」の改正が行われました。
① 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
② 500㎡以上の面積があるもの
③ 農林業の継続が可能な条件を備えているもの

生産緑地に指定された農地は、継続して農業を行うことが前提とされており、農業を営むために必要となる施設等の設置以外は行うことができません。但し、土地利用の制限を掛ける代わりに、固定資産税や都市計画税の減額、相続税や贈与税の納税猶予といった税制上の優遇を受けることができました。

この税制面での優遇措置を受ける為に多くの土地オーナーが当時生産緑地指定を受けたようです。

生産緑地法の適用は30年が区切りとなっており、生産緑地の所有者が農業に従事できなくなっている場合、指定を受けてから30年経つと、行政に対して土地の買い取りを求めることが出来ます。しかし財政難などの理由から実際に買い取られるケースは稀なようで、それらの土地は生産緑地指定を外され、これまで以上の税金がかかってきてしまいます。

農業従事者が減少傾向である昨今ですが、1992年に生産緑地指定を受けた農地が、2022年にちょうど30年を迎える関係で、相続や納税などの事情から生産緑地指定が解除された土地が売却され、多くが宅地化されるだろうと考えられています。これが「2022年問題」と言われる仕組みです。

この問題については、現代のライフスタイルの変化や社会的背景等から、生産緑地における制限等の緩和等に関する法改正も施行されています。法改正等の内容については次回ご説明したいと思います。

こんにちは！

住新センター・契約業務の岩堀です。

本年６月に成立した「所有者不明土地特措法」について続報したいと思います。

その後、同法については国土交通省の特別部会が数回開かれ、所有者不明土地の発生抑制、及び解消に向け様々な検討が行われておりますが、「土地基本法の抜本的見直しが必要」、「所有権より、管理権を重視すべき」、「所有権放棄の制度を検討する必要性」や、所有者不明土地になるのは、『相続』が大きな要因である為、「相続時の登記を義務化」等々、様々な方向性が検討されているようです。

　また、所有者が明確である土地についても、「所有する負担感が増えれば、相続したくないという人が増える。土地管理の委託や、譲渡が出来る受け皿の用意、及び手続きの簡略化」や、「所有者の管理責務を明確にし、所有者責務を果たせる仕組み作り」、「管理をやりたくでも出来ない所有者向けの託せる仕組み」等々も検討されているようです。

　特別部会では18年9月～19年2月までに4回程度開催し、制度の具体的な方向性のとりまとめを行なう予定。とのこと。具体的な方策の内容が気になるとことです。

またご報告いたします。

こんにちは！　住新センター・岩堀です。

災害レベルの今年の酷暑に各地で相次ぐ台風被害、自然災害の復旧等が伝えられるニュースが多い今日この頃ですが、住宅商品にも酷暑対策設備が出始めました。それは。。。

ズバリ『井戸』！！！

「今の時代に、井戸。。。」という声も聞こえてきそうですが、井戸有り宅地を取引するのが全く珍しくないほど、東京都心にも無数にあります。防災水源として行政へ登録されているものも多数あり、建売住宅建築時にはその閉鎖届を出したりします。

その井戸を新規設備として設置する住宅を（株）アキュラホームが9月30日までの期間限定で現在販売しています。

以下引用

「災害」とも称される今夏の猛暑を受け、外気温の影響を受けにくい井戸水を活用した暑さ対策ができる住宅として提案するもの。同社のベース商品である「住みごこちのいい家」に、井戸堀りをセットにして販売。施工・設置まで含めたプランのほか、施主が手掘りで施工できるプランも用意した。

井戸水は地中10m以上の部分は年間を通して水温が15度程度をキープするため、打ち水に活用すれば周辺温度が約2度低下すると言われている。また、庭の植栽への水やりによる水道水の節水、災害時の非常用水確保の面でも効果的だという。

販売価格は延床面積97.70平方メートルの場合、本体価格1,610万円から。

私が子供の頃は、凄い勢いで田んぼに放水している地下水でよく遊んだものですが、益々先鋭化するハイテク社会の今日にあっても、価値ある身近な地下資源として再考（活用）の価値有りかもです。

こんにちは！住新センター・契約業務の岩堀です。

先日、気になる話題に関する法案が参議院にて可決・成立しました。

その話題とは、「所有者不明土地の再利用について」です。法案名は「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」で、不明土地に10年間の利用権を設定し、民間事業者も含めて公園や直売所、教養文化施設など公共性のある事業に利用できるようにする。という内容です。

利用権の設定目標は、法施行後10年間で100件。

少々少なめ？と思われそうですが、法律が出来たとはいえすんなり簡単にはいかない難しさが伺えます。

法施行は、利用権の設定など円滑な利用の仕組みづくりが公布から1年以内、そのほかは公布から半年以内。

所有者不明のボロボロ建物が不法占拠されることで犯罪形成の温床となるのでは。。。という不安が社会問題化している昨今、地域住民の生活利便向上・安全性に貢献する方法として是非成功して貰いたい試みで、取り組み実績等を継続的にチェックしてみようと思います。